Aucune base publique ne fixe un rendement net officiel pour une villa à Bali. Un scénario prudent peut aboutir à un chiffre intermédiaire à un seul chiffre, parfois plus haut ou plus bas, mais le résultat dépend du quartier, du nombre de chambres, du prix, du bail, du mode d'exploitation et du coût complet. Toute fourchette annoncée doit encore être vérifiée par un calcul propre au projet.
Le revenu brut ouvre le calcul
Les fournisseurs commerciaux de données publient des revenus de réservation ou des revenus hôtes avant de nombreuses dépenses du propriétaire. Leurs chiffres peuvent éclairer l'offre, l'occupation et les prix, mais ils ne montrent pas ce qu'une villa précise laisse à son propriétaire. Une brochure qui présente le revenu brut comme un « rendement net » a supprimé la partie décisive du modèle.
La même formule doit servir partout :
rendement net d'exploitation = résultat net d'exploitation avant financement et impôt du propriétaire ÷ montant total investi
Le dénominateur comprend chaque somme nécessaire pour rendre la villa légale et exploitable. Omettre la prime du bail, le mobilier, les honoraires, la trésorerie de départ ou les frais d'ouverture améliore artificiellement le pourcentage sans modifier l'économie du projet.
Exemple pour 100 de revenu de réservation
Ce cas sert uniquement à expliquer le calcul. Il ne s'agit ni d'une moyenne balinaise ni d'une prévision :
| Ligne | Montant illustratif |
|---|---|
| Revenu brut des réservations | 100 |
| Distribution et paiements | −15 |
| Gestion et masse salariale | −18 |
| Énergie, ménage, piscine, jardin, réparations et consommables | −14 |
| Taxes locales, conformité et administration | −5 |
| Réserve de remplacement | −4 |
| Résultat net d'exploitation avant financement et impôt du propriétaire | 44 |
Si le revenu brut représente 15 % du montant total investi, cet exemple donne 6,6 % de rendement net d'exploitation avant financement et impôt du propriétaire. Avec 12 % de revenu brut, la même structure de coûts donne environ 5,3 %. Aucun de ces résultats n'est une promesse. Une variation de l'occupation, du tarif, du contrat de gestion, des effectifs ou du coût du chantier change immédiatement le résultat.
La revalorisation du terrain, le prix de revente et les hypothèses de prolongation du bail restent hors de ce calcul. Ils peuvent compter dans le rendement total, mais ne doivent pas être mélangés au rendement locatif annuel.
Utiliser des villas comparables au projet
Les chiffres à l'échelle de l'île réunissent hôtels, chambres, appartements, villas privées, capacités et niveaux d'exploitation très différents. L'occupation hôtelière par secteur aide à comprendre la saisonnalité et les écarts entre quartiers, mais elle ne constitue pas un panel de villas comparables. Un modèle utile resserre l'analyse sur :
- le même quartier ou une zone concurrente justifiée ;
- un nombre de chambres et une capacité proches ;
- un niveau comparable de vie privée, d'équipements, de conception et de service ;
- le même type de séjour, par exemple vacances courtes, location mensuelle ou usage propriétaire ;
- un coût total et une durée de bail documentés ;
- un plan qui identifie qui fixe les prix, vend, encaisse, emploie et entretient.
La vacance doit déjà apparaître dans l'hypothèse d'occupation et de revenu. Il ne faut pas la déduire une seconde fois. Le financement reste également séparé afin de comparer la performance du bien indépendamment du crédit propre à chaque investisseur.
Les coûts souvent absents de la brochure
Les commissions des plateformes et des paiements ne sont qu'un début. Le modèle doit aussi intégrer les salaires, la prime annuelle obligatoire, les cotisations sociales patronales, l'énergie, la blanchisserie, la piscine, le jardin, l'entretien préventif, les réparations, les assurances disponibles, les autorisations, la comptabilité, les taxes locales, les honoraires et une réserve pour remplacer le mobilier et les équipements.
Les salaires et cotisations se vérifient dans les sources officielles en vigueur. Le portail BPS Bali publie les statistiques régionales du travail, le portail juridique de Bali réunit les textes provinciaux et BPJS Ketenagakerjaan publie les informations sur la protection sociale des salariés. Le montant applicable dépend du lieu, du statut du salarié et des règles à la date du calcul.
Comment lire nos chiffres Harmonie
Nos registres de gestion internes indiquent 82,26 % d'occupation pour le portefeuille Harmonie en avril 2026. La fourchette interne de planification des revenus locatifs 2026 n'est publiée que sous forme d'un indice de 124 à 140, sur une base 2025 égale à 100 ; le chiffre d'affaires exact reste confidentiel et n'est communiqué que lors d'une consultation qualifiée. Ces chiffres internes non audités proviennent d'une petite collection exploitée activement. Leur périmètre est trop étroit pour servir de référence à l'échelle de Bali ou établir le rendement d'un autre projet.
Leur intérêt est plus limité : ils montrent pourquoi la conception, la configuration, la distribution et l'exploitation quotidienne doivent être modélisées ensemble. Les choix concernés sont présentés dans notre note sur Harmonie. Lors d'une étude de projet, les revenus et les coûts sous-jacents doivent être examinés avec le montant investi, et non présentés comme un simple taux d'occupation.
Huit questions face à un rendement annoncé
- Le pourcentage est-il brut, net d'exploitation, après financement ou après impôt ?
- Quel coût précis figure au dénominateur ?
- Quelles hypothèses d'occupation, de tarif et de saisonnalité produisent le revenu ?
- Les plateformes, paiements, frais de gestion et salaires sont-ils tous inclus ?
- Qui supporte les taxes locales, l'énergie, les réparations et la conformité ?
- Quelle réserve finance le remplacement du mobilier, des équipements et les gros travaux ?
- Le résultat repose-t-il sur un vrai panel comparable ou sur une moyenne de toute l'île ?
- Qui doit verser un éventuel rendement « garanti », selon quel contrat et avec quelle sûreté ?
La dernière question change l'analyse. Un rendement garanti est une créance contre un cocontractant, pas la preuve que la villa peut produire ce rendement. Il doit être examiné séparément dans notre note sur les rendements garantis et les rachats contractuels.
Le chiffre à comparer
Pour comparer plusieurs projets, utilisez le rendement net d'exploitation avant financement et impôt du propriétaire, avec les mêmes déductions et le même dénominateur. Présentez ensuite séparément le service de la dette, l'impôt de la société, l'impôt personnel et la valeur de sortie. Cette présentation est moins spectaculaire qu'un pourcentage de brochure, mais elle distingue ce que produit la villa de ce qui dépend du financement ou de la structure de détention.
Mis à jour le 17 juillet 2026.
Notes liées : Investir dans une villa à Bali en 2026 · Louer légalement une villa en courte durée
Sources contrôlées le 17 juillet 2026 : BPS Bali pour les statistiques officielles du tourisme et du travail ; portail juridique de la province de Bali pour les textes provinciaux ; BPJS Ketenagakerjaan pour les cotisations patronales ; AirDNA et les rapports hôteliers comme contexte commercial tiers. Les méthodes commerciales et les chiffres internes d'Harmonie n'ont pas été validés par une autorité publique indonésienne. Chaque donnée mobile et le coût complet du projet doivent être revérifiés avant de retenir un résultat.