Deux sources qui ne mesurent pas la même chose
La vue d'ensemble du marché balinais publiée par AirDNA suit des annonces diffusées sur Airbnb, Vrbo et Booking.com. Sa page, mise à jour le 5 juillet 2026, porte sur les données achevées de juin 2026. Elle indiquait 86 244 annonces actives, 47 % d'occupation moyenne, un tarif quotidien moyen de 146 USD et 12 800 USD de revenu annuel moyen par annonce active. AirDNA est un fournisseur commercial. Son périmètre, ses définitions et ses estimations n'ont pas été validés par une autorité publique indonésienne.
AirDNA calcule l'occupation en divisant les nuits réservées par les nuits proposées à la réservation. Une nuit bloquée ou indisponible ne figure pas dans le dénominateur. Cette méthode de calcul doit être prise en compte avant de comparer les 47 % à une statistique hôtelière, au rapport d'un gestionnaire ou à un modèle sur l'année civile.
La mesure de la demande provient d'une autre source. BPS Bali, l'institut statistique provincial, a enregistré 6 948 754 arrivées directes de touristes étrangers entre janvier et décembre 2025, soit 9,72 % de plus qu'en 2024. Le nombre de visiteurs et le nombre d'annonces n'ont pas le même dénominateur. Leur rapprochement donne un contexte de marché, pas un calcul de rendement.
Ce que la moyenne de l'île ne dit pas
Une base couvrant toute l'île rassemble des biens très différents par leur emplacement, leur nombre de chambres, leur état, la durée restante du bail, l'ouverture ou la fermeture des pièces à vivre, le niveau de service, les autorisations et le prix. Le taux de 47 % ne permet donc pas d'anticiper le résultat d'une villa donnée. Une étude sérieuse doit utiliser des biens comparables et préciser le nombre de nuits proposées, les réductions appliquées, les canaux de réservation et les charges déduites.
L'exploitation légale dépend aussi du bien et de l'activité. Le zonage, l'autorisation de construire, la classification de l'activité et les autorisations d'exploitation doivent correspondre à l'usage. Le cadre public comprend notamment le règlement gouvernemental 28/2025 et le règlement du ministère du Tourisme 6/2025. La présence d'une annonce dans une base commerciale ne prouve pas que le logement dispose des autorisations nécessaires.
Harmonie constitue une comparaison interne distincte
Le rapport de gestion d'Harmonie de mai 2026 indique une occupation de 82,26 % pour l'ensemble des villas en avril 2026. La fourchette de planification examinée en juillet prévoyait un revenu locatif 2026 supérieur de 24 % à 40 % à celui de 2025. Ces données internes ne sont pas auditées. Elles concernent une petite collection gérée activement et n'ont pas le même périmètre que la base AirDNA couvrant toute l'île. La fourchette reste une prévision, pas un résultat annuel définitif ni une promesse pour un autre bien.
La comparaison sert surtout à poser les bonnes questions : quels logements sont comparables, combien de nuits ont été proposées, quel prix a été obtenu après réductions et quelles charges ont été déduites ? Notre note sur les choix d'exploitation d'Harmonie présente ces données internes et leurs limites.
Dernière relecture : 17 juillet 2026.
Notes liées : Ce que PP 28/2025 signifie pour les propriétaires de villa · Comment Harmonie se compare à la moyenne du marché balinais
Sources contrôlées le 17 juillet 2026 : vue d'ensemble AirDNA pour Bali, source commerciale mise à jour le 5 juillet 2026 avec des données arrêtées à juin ; méthode de calcul de l'occupation d'AirDNA ; et communiqué officiel de BPS Bali sur les arrivées de 2025. Les chiffres d'Harmonie proviennent des registres de gestion internes et n'ont pas fait l'objet d'un audit indépendant. Les données de marché et les prévisions doivent être actualisées avant toute décision d'investissement.