# Louer légalement une villa en courte durée à Bali [Accueil](/fr/) / [Notes de terrain](/fr/notes/) / Louer légalement une villa en courte durée à Bali > Une page de réservation n'est pas une licence. Le terrain, le bâtiment, l'exploitant, la fiscalité et les déclarations de voyageurs doivent correspondre à la même activité. *Ouverture et séjours · publié le 7 juillet 2026 · mis à jour le 19 juillet 2026 · 17 min de lecture · [version canonique](https://beemyguest.ai/fr/notes/legally-rent-villa-short-term.html)* *Par [François Dalleau](/fr/a-propos/francois-dalleau/) · fondateur, exploitation, systèmes et suivi propriétaire à Bali* > **Lecture opérationnelle, pas avis professionnel.** Cette note explique notre lecture de sources datées et de preuves d’exploitation. Elle ne remplace aucun conseil juridique, fiscal, comptable, financier ou lié à l’immigration. Faites confirmer les faits propres à votre bien par des professionnels qualifiés en Indonésie. **Point de départ :** la location touristique de courte durée est une activité d'hébergement. Elle ne découle pas simplement de la détention d'une maison. Avant d'accepter des réservations, il faut identifier le bien, l'exploitant légal et l'entité qui encaissera les voyageurs. Chaque dossier réglementaire doit ensuite correspondre à ce modèle. Un document valable dans un dossier ne corrige pas une lacune dans un autre. ## Les huit dossiers qui doivent concorder ### 1. Usage du terrain Vérifiez que l'hébergement touristique est compatible avec la parcelle au regard des règles d'aménagement applicables. La procédure peut faire intervenir le plan détaillé d'aménagement (RDTR) et l'approbation de conformité spatiale (KKPR). Le [règlement gouvernemental 21/2021](https://peraturan.bpk.go.id/Details/161851/Pp-No-21-Tahun-2021) fixe le cadre national. Le [guide officiel OSS sur le KKPR et le RDTR](https://s3.oss.go.id/oss/cms/Panduan-KKPR-RDTR-64228d32a31f5fb25e0985b4f25b1496.pdf) présente la procédure numérique. Conservez le résultat officiel daté qui a servi au projet. Une couleur employée par un agent, une ancienne capture d'écran ou l'activité d'un voisin ne constituent pas une décision d'urbanisme pour la parcelle. ### 2. Droit foncier et pouvoirs de l'exploitant Contrôlez le droit enregistré, son titulaire et le contrat qui permet à la société de projet ou à l'exploitant d'utiliser le bien. Une personne étrangère ne peut pas détenir directement un titre de pleine propriété Hak Milik. Un bail de longue durée doit préciser sa durée, son renouvellement, l'usage permis, les droits de construire, les conditions de cession et le sort des améliorations à son terme. La propriété du terrain et le droit d'exploiter sont deux questions distinctes. Une société peut gérer un hébergement sans être propriétaire, mais son bail et ses documents sociaux doivent lui en donner le pouvoir. ### 3. Autorisation de construire et situation du bâtiment achevé Le dossier du bâtiment reste distinct de la licence touristique. Comparez la villa présente sur le terrain avec son autorisation de construire (PBG), ses plans approuvés et l'usage autorisé. Vérifiez ensuite le certificat d'aptitude à l'usage (SLF) du bâtiment achevé. Le [règlement gouvernemental 16/2021](https://peraturan.bpk.go.id/Details/161846/pp-no-16-tahun-2021) fixe le cadre national, et les demandes passent par le portail officiel [SIMBG](https://simbg.pu.go.id/). Les extensions, chambres ajoutées, terrasses fermées et changements d'usage demandent une attention particulière. Un PBG délivré pour un ancien plan ne couvre pas automatiquement les travaux ultérieurs. ### 4. Classification de l'activité et licence OSS Le [règlement gouvernemental 28/2025](https://peraturan.bpk.go.id/Details/319773/pp-no-28-tahun-2025) organise les licences fondées sur le risque dans le système Online Single Submission (OSS). Le numéro d'identification de l'entreprise, ou NIB, identifie l'exploitant. Il ne remplace pas les autres autorisations ou standards attachés à l'activité. La classification exige de vérifier les dates. Le règlement 6/2025 du ministère du Tourisme présente encore le standard Villa sous le code KBLI 55193, issu de KBLI 2020. L'ancienne fiche officielle reste consultable dans [OSS](https://oss.go.id/id/kbli/detail/afca08df-45fa-497b-8ae9-f3ecc58834da). La [publication officielle KBLI 2025 et sa table de correspondance](https://ppid.bps.go.id/upload/doc/Klasifikasi_Baku_Lapangan_Usaha_Indonesia_2025_1769138593.pdf) placent Aktivitas Vila sous le code 55203. Avant de déposer un dossier, faites confirmer le code en vigueur et le traitement de la transition dans le [portail OSS actuel](https://oss.go.id/id/kbli). Lors de la publication du règlement, le standard Villa relevait du risque moyen-faible dans le règlement 6/2025 du ministère du Tourisme. Le [règlement officiel et son standard Villa](https://jdih.kemenpar.go.id/proxy-api/assets/32cfb027-78d5-4bd2-9dd7-7a46d440dae9) mentionnent un Sertifikat Standar, une auto-évaluation de préparation et un Sertifikat Laik Sehat (SLS). Le portail [SISUPAR](https://sisupar.kemenpar.go.id/) du ministère du Tourisme réunit le standard, l'évaluation de préparation et les informations sur la certification des entreprises touristiques. Il faut lire le résultat produit pour l'exploitant et l'emplacement concernés, pas appliquer la liste d'un autre bien. Le code doit aussi correspondre au contrat commercial. Une villa exploitée par son propriétaire, un hébergement géré pour un tiers, un intermédiaire de réservation et un bailleur résidentiel de longue durée n'exercent pas la même activité. ### 5. Fiscalité nationale et locale Commencez par identifier le contribuable et l'entité qui encaisse les réservations. Séparez ensuite trois sujets : 1. l'impôt national sur le résultat imposable de l'exploitant ; 2. le traitement du service au regard de la TVA nationale ; 3. la taxe locale sur certains biens et services, appelée PBJT, lorsque les règles locales la prévoient. La Direction générale des impôts précise dans la [PMK 70/PMK.03/2022](https://pajak.go.id/id/peraturan/kriteria-danatau-rincian-makanan-dan-minuman-jasa-kesenian-dan-hiburan-jasa-perhotelan) quels services hôteliers, y compris certains hébergements en villa, sont hors du champ de la TVA nationale et quels services ne bénéficient pas de ce traitement. La [loi 1/2022](https://peraturan.bpk.go.id/Details/195696/uu-no-1-tahun-2022) donne le cadre national des taxes locales. Le taux de PBJT, l'enregistrement et la procédure déclarative dépendent toutefois du règlement de la régence concernée. Un numéro fiscal national (NPWP), un numéro fiscal local ou un reçu de PBJT ne prouvent pas la conformité du terrain, du bâtiment ou de la licence d'activité. L'enregistrement fiscal et le droit d'exploiter répondent à des questions différentes. ### 6. Dossier du personnel Si l'exploitant emploie du personnel, vérifiez les déclarations d'emploi, les contrats et les inscriptions à la protection sociale. Les formalités peuvent comprendre la déclaration obligatoire de l'entreprise (WLKP), BPJS Kesehatan pour la santé et [BPJS Ketenagakerjaan](https://www.bpjsketenagakerjaan.go.id/penerima-upah.html) pour la protection liée au travail. Le paiement en espèces ou le recours à un prestataire ne dispense pas d'identifier l'employeur légal et ses obligations. ### 7. Déclaration des voyageurs étrangers Les hébergeurs doivent déclarer les voyageurs étrangers au moyen du système APOA de l'immigration. La [note officielle de la Direction générale de l'immigration](https://www.imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa) rappelle la déclaration de l'arrivée et du départ. Le [portail APOA](https://apoa.imigrasi.go.id/id) sert à effectuer ces démarches. La déclaration des voyageurs étrangers relève de l'immigration et s'ajoute à la licence touristique. Ces deux obligations restent nécessaires dans leurs dossiers respectifs. ### 8. Eau souterraine, si la villa utilise un puits Un puits en service ou un ancien reçu ne suffit pas à établir sa conformité. La [Permen ESDM 4/2026](https://peraturan.bpk.go.id/Details/350247/permen-esdm-no-4-tahun-2026) a remplacé le règlement de 2024 sur les eaux souterraines. Elle distingue les titres selon l'usage, l'autorité compétente et les conditions de conservation. Le dossier doit préciser le puits, ses coordonnées, l'usage prévu, le volume prélevé, le comptage et les autorisations antérieures. Un spécialiste doit qualifier l'usage exact avant de nommer le titre requis. Il ne faut pas supposer que tous les puits liés à une entreprise suivent la même procédure. ## Chaque autorisation répond à une question distincte Ces pièces relèvent de systèmes juridiques différents : | Question | Preuve principale | |---|---| | L'hébergement touristique peut-il fonctionner sur cette parcelle ? | RDTR, KKPR et décision spatiale applicable | | Le bâtiment correspond-il à son plan et à son usage approuvés ? | PBG, plans approuvés et SLF | | Cet exploitant peut-il exercer cette activité d'hébergement ? | NIB, résultat OSS en vigueur et standard touristique applicable | | Qui déclare et paie les impôts et taxes concernés ? | NPWP, enregistrement local et déclarations fiscales | | Les voyageurs étrangers ont-ils été déclarés ? | Enregistrements d'arrivée et de départ dans APOA | Les contrôles suivent la même séparation. Une lacune de licence, une modification non autorisée du bâtiment et une infraction d'urbanisme n'entraînent pas automatiquement la même mesure. Selon le texte applicable et les faits, l'administration peut demander une correction, suspendre l'activité, retirer une autorisation, fermer un site ou imposer des mesures sur le bâtiment. Notre [note sur les villas non conformes](illegal-villas-profitability.md) explique pourquoi un exemple de contrôle ne doit pas être appliqué à tous les biens comme si l'infraction était identique. ## Le dossier pratique avant ouverture Avant le premier séjour payant, demandez un dossier indexé qui rassemble : - le résultat spatial daté et le plan de parcelle ; - le certificat foncier, le bail et les pouvoirs donnés à l'exploitant ; - le PBG, les plans approuvés, le SLF et l'historique des travaux ultérieurs ; - les documents sociaux, le NIB, le choix KBLI et le résultat OSS complet ; - l'auto-évaluation du standard touristique, les certificats et le document sanitaire exigés par le résultat en vigueur ; - les enregistrements fiscaux nationaux et locaux, avec le circuit de facturation et de déclaration ; - les contrats et inscriptions du personnel ; - l'accès à APOA, le responsable de la déclaration et une procédure testée. Ajoutez le dossier relatif à l'eau souterraine si le bien possède un puits. Le contrôle est simple : un lecteur doit pouvoir retrouver le même exploitant, le même bien et la même activité dans chaque document. ## Questions courantes **Ma villa est sur Airbnb. Est-elle légale ?** Une annonce prouve seulement que le bien peut être réservé. Elle ne démontre ni la compatibilité spatiale, ni l'autorisation du bâtiment, ni la licence OSS, ni l'enregistrement fiscal, ni la déclaration des voyageurs. **Un NIB suffit-il ?** Non. Il identifie l'entreprise. Lisez le résultat OSS complet pour l'activité, l'exploitant, la taille et l'emplacement concernés, puis rassemblez les standards et autorisations qui y sont indiqués. **Faut-il facturer la TVA nationale sur les nuitées ?** Le mot « villa » ne suffit pas pour répondre. La PMK 70/2022 place certains services hôteliers et d'hébergement en villa hors du champ de la TVA nationale, à condition que le service corresponde à la règle. La PBJT locale et l'impôt national sur le revenu restent des sujets distincts. Faites confirmer le traitement et le taux local de l'exploitant dans la régence concernée. **Puis-je me fier au dossier de conformité du vendeur ?** Utilisez-le comme point de départ. Vérifiez ensuite chaque document auprès du système émetteur et comparez-le avec le bâtiment et le modèle d'exploitation que vous achetez. *dernière relecture : juillet 2026* Notes liées : [Travailler légalement à Bali](https://dalleau.ai/fr/notes/indonesia-work-visa-rptka.html) · [Ce que PP 28/2025 change pour les propriétaires de villa](https://dalleau.ai/fr/notes/pp-28-2025-villa-licensing.html) · [Comprendre le zonage des terrains à Bali](https://dalleau.ai/fr/notes/bali-land-zoning-explained.html) Pour nos propres mandats, ces contrôles sont attribués avant l'ouverture, avec une personne responsable de chaque dossier. *Sources consultées : [PP 28/2025](https://peraturan.bpk.go.id/Details/319773/pp-no-28-tahun-2025) ; [règlement 6/2025 du ministère du Tourisme](https://jdih.kemenpar.go.id/en/peraturan/1422) et son [standard Villa officiel](https://jdih.kemenpar.go.id/proxy-api/assets/32cfb027-78d5-4bd2-9dd7-7a46d440dae9) ; [OSS](https://oss.go.id/id/kbli) ; [SISUPAR](https://sisupar.kemenpar.go.id/) ; [PP 21/2021](https://peraturan.bpk.go.id/Details/161851/Pp-No-21-Tahun-2021) ; [PP 16/2021](https://peraturan.bpk.go.id/Details/161846/pp-no-16-tahun-2021) ; [SIMBG](https://simbg.pu.go.id/) ; [PMK 70/2022](https://pajak.go.id/id/peraturan/kriteria-danatau-rincian-makanan-dan-minuman-jasa-kesenian-dan-hiburan-jasa-perhotelan) ; [loi 1/2022](https://peraturan.bpk.go.id/Details/195696/uu-no-1-tahun-2022) ; [note de l'immigration sur APOA](https://www.imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa) ; [Permen ESDM 4/2026](https://peraturan.bpk.go.id/Details/350247/permen-esdm-no-4-tahun-2026). Liens contrôlés le 17 juillet 2026. Cet article présente des informations générales fondées sur notre lecture des sources citées. Il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou administratif. Les règles et leur application peuvent évoluer. Vérifiez la date de relecture et demandez un conseil adapté au projet auprès de professionnels indonésiens qualifiés avant toute décision.* --- ## Poursuivre dans ce dossier - [Une villa à Bali a besoin de plus qu'un NIB avant d'accueillir ses premiers voyageurs](/fr/notes/checklist-ouverture-villa-bali.html) - [Location longue durée ou hébergement touristique à Bali : un an est un seuil de classification, pas une réponse complète](/fr/notes/bali-location-longue-duree-vs-hebergement-touristique.html) ## De la note à l’exploitation Bee My Guest examine le bien, les responsabilités, les flux financiers et le niveau de préparation avant toute proposition de prise en charge. - [Demander une revue d’exploitation](/fr/admission.html#operations-review) - [Vérifier la préparation du bien](/fr/conformite-equipes-exploitation/) La faisabilité, le développement et la représentation du propriétaire relèvent de [DALLEAU](https://dalleau.ai/fr/). Bee My Guest intervient lorsque l’exploitation réelle commence.